Die Absicherung des Käufers beim Erbteilskauf
Am besten abgesichert ist ein Käufer beim Erbteilskauf, wenn der Verkäufer vollständige und ehrliche Angaben zum Erbteil gemacht hat und dabei nichts verschweigt, was die Werthaltigkeit des Erbteils beeinträchtigen könnte. Dabei wird eine Erbschaft immer in demjenigen Zustand verkauft, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befindet. Deshalb sollte ein Käufer hierbei auch realistische Erwartungshaltungen haben und nicht spekulativ agieren.
Damit ein Risiko für den Käufer weiter eingeschränkt werden kann, muss nach dem deutschen Erbrecht eine notarielle Beurkundung des Erbschaftskaufvertrages vorliegen gemäß § 2371 BGB. Dadurch soll einerseits der Verkäufer vor unüberlegten Vertragsabschlüssen geschützt werden, andererseits soll auch der Käufer davor bewahrt werden, spontan und evtl. ungeprüft einen Erbteil zu kaufen und dies ggf. später bereut. Für den Fall, dass die Form bei Vertragsabschluss nicht eingehalten wird, ist der Vertrag nichtig.
Außerdem muss auch im Erbteilskaufvertrag vereinbart werden, dass sich der Verkäufer dazu verpflichtet, dem Käufer alle Informationen zur Verfügung zu stellen, die er braucht, um seinen gekauften Erbteil auch geltend machen zu können und sich mit der Erbengemeinschaft auseinandersetzen zu können. Damit dies gewährleistet ist, sollte ein Käufer darauf achten, möglichst umfangreiche Informationen über den Nachlass zu erhalten und diese auch bestmöglich zu überprüfen. Für den Fall, dass es um Immobilien oder Grundstücke beim Erbteil geht, sollte auf jeden Fall Einsicht in das Grundbuch und den Katasterplan genommen werden. Außerdem sollte in einem solchen Fall auch ein Verkehrswertgutachten erstellt werden, das bei der Kaufpreisfindung herangezogen werden kann.
Die Risiken beim Verkauf und Kauf eines Erbanteils
Die Risiken für den Verkäufer beim Erbteilsverkauf sind überschaubar. Hierbei können z. B. fehlende Informationen und Unklarheiten über den Inhalt und damit auch Wert einer Erbschaft dazu führen, dass der Preis für den Erbteil zu niedrig angesetzt wird. Für den Fall, dass zu einem späteren Zeitpunkt z. B. noch neue Erben ermittelt werden und der bestehende Erbschein damit ungültig wird, kann das finanziell nicht unerhebliche Folgen für den Verkäufer auslösen. Dabei spielt jedoch auch die Ausgestaltung des Erbschaftskaufvertrages eine Rolle.
Allerdings kann das besondere Risiko der Haftung für Nachlassverbindlichkeiten nicht durch den Kaufvertrag minimiert werden und es bleibt auch nach dem Verkauf dann weiter bestehen.
Hierbei wird man zwar im Innenverhältnis mit dem Käufer dieses Risiko auf diesen übertragen können, jedoch bleibt auch der Verkäufer im Außenverhältnis weiter in der Pflicht. Hingegen sind die Risiken für den Käufer eines Erbteils durchaus erheblich. Dabei ist er z. B. bei einem Rückgriff auf den Verkäufer immer darauf angewiesen, dass dieser zum entsprechenden Zeitpunkt auch zahlungsfähig ist. Deshalb hilft dann auch die beste vertragliche Regelung in einem Fall nicht, wenn ein Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann.
Ferner besteht auch immer die Gefahr, dass sich ein Käufer bei der Bewertung eines Erbteils täuscht und z. B. eine Immobilie zu hoch bewertet. Außerdem bleibt auch immer das Risiko, dass ggf. noch weitere Erben auftauchen und deshalb der gekaufte eigene Erbteil an Wert verliert. Ferner können auch nach Abschluss des Kaufvertrages noch neue Schulden für den nachlass auftauchen, die bei Vertragsabschluss noch nicht bekannt waren. Zusätzlich können auch lebzeitige Zuwendungen des Erblassers an den Verkäufer noch zu späteren Ausgleichsansprüchen von Miterben führen. Allerdings liegt der Verkaufspreis für einen Erbteil oftmals deutlich unterhalb der Summe der Verkehrswerte der Nachlassgegenstände und deshalb ist ein gewisses Risiko auch immer mit eingepreist.
Wer kommt als Käufer für einen Erbteil in Betracht?
Käufer eines Erbteils können grundsätzlich aus zwei verschiedenen Lagern kommen. Dabei kommt zunächst einmal die Gruppe der Miterben in einer Erbengemeinschaft in Frage, die durchaus ein Interesse an der Übernahme eines Erbteils haben können. Außerdem sind diese auch nach dem Gesetz mit einem Vorkaufsrecht ausgestattet. Deshalb bietet es sich an, den eigenen Erbteil zunächst einmal im Kreise der Miterben anzubieten, damit sie ihr Vorkaufsrecht nutzen können.
Andererseits kann ein Erbteil auch auf dem freien Markt an einen Dritten verkauft werden. Einen potentiellen Käufer für Erbteile kann man auf diversen Portalen im Internet finden oder aber auch von einem spezialisierten Anwalt für Erbrecht vermitteln lassen.
Dabei muss dann ein notarieller Vertrag abgeschlossen werden, jedoch ist eine Zustimmung der Miterben nicht erforderlich, sofern diese von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht haben. Dabei können sie ihr Vorkaufsrecht nur innerhalb von zwei Monaten ausüben, sofern der Verkäufer in einem Kaufvertrag mit einem Dritten eintreten will.
Hierbei werden üblicherweise nach einem Vertragsabschluss mit einem Dritten die übrigen Miterben über den Verkauf benachrichtigt und können dann innerhalb der zwei Monate ihr Vorkaufsrecht ausüben und in den Verkauf eintreten. Für den Fall, dass ein oder auch mehrere Miterben vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen, treten sie in den Vertrag des Verkäufers mit dem Käufer ein. Hierbei müssen sie dann den Vertrag gegenüber dem Verkäufer erfüllen und damit auch den vereinbarten Kaufpreis zahlen. Dabei ist bei einem derartigen Vorkauf immer wichtig, dass der Vorkäufer mit Vorkaufsrecht eben auch so in den Vertrag eintritt, wie er bereits besteht, bzw. wie er mit dem Dritten vereinbart wurde.
Hierbei ist diese Regelung für den Verkäufer jedoch unproblematisch, da er seinen Erbteil auf jeden Fall verkaufen kann zu den verhandelten Konditionen, egal, ob die Miterben ihr Vorkaufsrecht ausüben oder nicht. Außerdem bedeutet dies auch in der Abwicklung keine besonderen Komplikationen für den Verkäufer, da bereits alle formalen und rechtlichen Notwendigkeiten beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages berücksichtigt wurden.
Vorteile des Verkaufs eines Erbteils an Miterben
Der Verkauf eines Erbteils an die eigenen Miterben kann für beide Seiten in vieler Hinsicht vorteilhaft sein. Dabei ist es für einen Verkäufer, der am Verkauf seines Erbteils interessiert ist, immer eine sehr schwere Aufgabe, einen interessierten Käufer zu finden. Deshalb bietet es sich in einem ersten Schritt auch immer an, auf die eigenen Miterben aktiv zuzugehen und zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts aufzufordern. Für den Fall, dass eine Erbschaft attraktive unteilbare Vermögenswerte enthält, kann es für einen oder auch mehrere Miterben durchaus von Interesse sein, den eigenen Erbanteil zu erhöhen, die durch einen kauf ihre eigene Verhandlungsposition in der Erbengemeinschaft ausbauen können und somit mehr Einfluss gewinnen. Außerdem können diese zumeist ihren Erbteil zu einem Preis erhöhen, der unter dem Marktpreis der Nachlassgegenstände aus dem Erbteil liegt.
Hierbei kann das Aufstocken von Erbanteilen über das Vorkaufsrecht besonders dann sinnvoll sein, wenn z. B. zwei Miterben an einer Immobilie im Nachlass interessiert sind und sich nicht über die Verteilung des Vermögenswertes einigen können. In diesem Fall würde früher oder später ggf. eine Teilungsversteigerung als Form der Zwangsversteigerung zur Auflösung der Erbengemeinschaft, anstehen. Je höher nun der eigene Anteil an einer Erbschaft ist, desto höhere Preise kann man auch in einer Teilungsversteigerung aufrufen, da man diesen „hohen“ Preis dann nur auf den Teil des Kaufpreises bezahlen muss, den man nicht eh schon als Erbteil hat. Deshalb können in diesen Fällen auch völlig überzogene Preise aufrufen werden und damit dann andere Miterben und auch Dritte bei einer Versteigerung wirtschaftlich ausschalten.
Grundsätzlich sollte man sich bei dem Wunsch nach einem Erbteilsverkauf zunächst immer mit der Überlegung befassen, welche Miterben ggf. Interesse haben könnten, ihren Anteil in der Erbengemeinschaft zu erhöhen. Dabei besteht dann schon eine gute Chance, über diesen Weg aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden.
