Grunderwerbsteuer bei Schenkung

Die Freibeträge im Einzelnen

Ehepartner und eingetragene Lebenspartnerschaften sind bei den Freibeträgen gleichgestellt und können alle 10 Jahre wieder einen Freibetrag in Höhe von 500.000 € in Anspruch nehmen. Ferner werden sie der günstigen Schenkungssteuerklasse 1 im Steuersatz zugeordnet und müssen deshalb auch bei über diesen Wert hinausgehende Übertragungen den geringsten Schenkungssteuersatz bezahlen. Die Kinder, Adoptiv- und Stiefkinder des Geschenkgebers sowie auch die Enkel bereits verstorbener Eltern können einen Freibetrag von 400.000 Euro in Anspruch nehmen und werden ebenfalls der Schenkungssteuerklasse 1 für den Steuersatz zugeordnet. Hingegen können Enkel, deren Eltern noch leben , sowie auch Urenkel einen Freibetrag von 200.000 Euro beanspruchen. Für Werte, die über diesem Betrag liegen, sind die Steuersätze der Schenkungssteuerklasse 2 anzuwenden.

Allerdings ist der der Freibetrag mit nur 20.000 Euro ist bei einer umgekehrten Schenkung durch Kinder an ihre Eltern deutlich geringer. Alle Werte, was darüber hinausgehen, müssen dann gemäß der Schenkungssteuerklasse 2 mit dem entsprechenden Steuersatz versteuert werden. Ein Freibetrag von lediglich 20.000 Euro sowie Schenkungssteuerklasse 2 gelten auch für Schenkungen an einen geschiedenen Ehegatten, an Geschwister, Großeltern, Stief- und Schwiegereltern, Stiefkinder, sowie Nichten und Neffen. Auch für nicht eingetragene Lebensgefährten und Verlobte sowie auch alle anderen Beschenkten gilt ebenfalls der Freibetrag von 20.000 Euro, jedoch müssen diese Personenkreise alle Werte darüber hinaus mit der ungünstigsten Schenkungssteuerklasse III versteuern.

Was gilt bei einer Immobilien Schenkung unter Auflagen?

Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht wird der Nießbrauch als Entgelt angesehen, weshalb grundsätzlich die Grunderwerbssteuerbefreiung der unentgeltlichen Grundstücksübertragung des § 3 Nr. 2 GrEStG nicht zur Anwendung kommt. Da jedoch Grundstücksübertragungen in gerader Linie ebenfalls grunderwerbsteuerfrei sind nach § 3 Nr. 6 GrESt, wird sich in den meisten Fällen eine Entgeltlichkeit des Nießbrauchs nicht nachteilig auswirken. Deshalb sind z. B. Immobilienerwerbe unter Eheleuten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und auch Grundstückserwerbe in gerader Verwandtschaftslinie (§ 3 Nr. 6 GrEStG), wie z. B. Übertragungen der Eltern an die Kinder, von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.

Deshalb kann in diesen Fällen die Schenkung meist als vorweggenommene Erbfolge, unter Vorbehalt eines Nießbrauches also nicht zu einer Belastung mit Grunderwerbsteuer fallen. Problematisch wird es jedoch insbesondere unter Geschwistern oder bei derartigen Übertragungen unter entfernteren Verwandten. Nicht nur, dass diese sich mit den höheren Steuersätzen in der neuen Schenkungsteuer belasten müssen, es wird in diesen Fällen dann auch Grunderwerbsteuer fällig.

Beispiel:

Ein alleinstehender Onkel ist Eigentümer eines Hauses, das er auch alleine bewohnt. Dabei verschenkt er das Haus bereits zu Lebzeiten an seinen Neffen und behält sich das lebenslange Wohnrecht an dem Haus vor. Hierbei handelt es sich im rechtlichen Sinne um eine Gegenleistung des Neffen, der durch das eingeräumte Wohnrecht des Onkels das Haus bis zum Ableben des Onkels nicht nutzen kann.
In diesem Fall ist der Wert des Wohnrechts grunderwerbssteuerpflichtig. Dieser berechnet sich folgendermaßen:

Der Onkel ist zum Zeitpunkt der Schenkung 65 Jahre alt. Für das Haus würden sich bei einer Vermietung monatlich 1.000,– Euro Miete kalt erzielen lassen. Dadurch ergibt sich ein Mietwert des Hauses von jährlich 12.000,– Euro. Da die statistische Lebenserwartung des Onkels nach den Sterbetabellen noch 17,71 Jahre beträgt, ergibt sich ein Faktor von 11,444 für den Jahreswert des Wohnrechts. Hierdurch ergibt sich ein Gesamtwert des Wohnrechts in Höhe von 137.328,00 Euro. Auf diesen Wert fällt dann Grunderwerbsteuer an, die z. B. in Nordrhein. Westfalen 6,5% Steuersatz entspricht, also umgerechnet 8.926,32 Euro.

Wie kann ein Anwalt bei der Grunderwerbsteuer bei Schenkung helfen?

Da bei Übertragungen von Immobilien unter nahen Verwandten in der Regel keine Grunderwerbssteuer anfällt, spielt dies bei Immobilienübertragungen zumeist im engen Familienkreis keine besondere Rolle. Hierbei geht es eher darum, Schenkungssteuer zu vermeiden und ggf. über stückweise Übertragungen die sich wiederholenden Freibeträge maximal zu nutzen, um eben auch Schenkungsteuer zu sparen. Hingegen sind Übertragungen von Immobilien unter entfernten Verwandten, sowohl durch Schenkungsteuer als auch in manchen Fällen eben von der Grunderwerbssteuer betroffen.

Deshalb ist es in solchen Fällen immer sinnvoll, sich von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht zum Thema beraten zu lassen. Dabei kann ein Anwalt sowohl über anfallende Schenkungssteuern im ferneren Verwandtschaftsverhältnis informieren als auch insb. klären, inwiefern zusätzlich eben Grunderwerbsteuern anfallen, wenn z. B. Wohn- oder Nießbrauchsrechte vereinbart werden. Dabei wird dann auch prüfen, in welcher Konstellation sich hier ggf. Steuern sparen lassen. Lassen Sie sich beraten von einem erfahrenen Anwalt für Erbrecht zum Thema Grunderwerbssteuer bei Schenkungen.